Граждане,
коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся
собственниками недвижимого имущества, выкупленного у публично-правового
образования, имеют право приобрести в собственность земельный участок, на котором
расположена эта недвижимость, на льготных условиях, предусмотренный п. 1 ст. 2
Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской
Федерации”, независимо от того, приобрели ли они недвижимость непосредственно
при приватизации или в результате последующих сделок (Определение Верховного Суда Российской Федерации №
310-ЭС16-1609).
В порядке приватизации государственного имущества
общество приобрело в собственность объекты недвижимости. В последующем право
собственности на указанные объекты по ряду сделок перешло К.
К. и уполномоченным органом заключен договор
купли-продажи земельного участка, занятого указанными объектами недвижимости. В
соответствии с этим договором стоимость земельного участка определена на
основании п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г . № 137-ФЗ “О введении
в действие Земельного кодекса Российской Федерации” в размере семикратной
ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Полагая, что при исполнении договора купли-продажи он
произвел переплату установленной законом выкупной цены, которая должна
определяться в соответствии с п. 1 ст. 2 названного Закона в размере двух с
половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, К. уступил
предпринимателю требование о взыскании излишне уплаченной суммы.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с
соответствующим иском к уполномоченному органу.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд
первой инстанции указал, что К. не имеет право на выкуп земельного участка по
льготной цене, установленной п. 1 ст. 2 Закона, поскольку право собственности
на объекты недвижимости возникло у него не в результате приватизации, а по
договору купли-продажи с частным собственником уже приватизированного
имущества. Суд также отметил, что правом на выкуп по льготной цене в
соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 2 названного Закона обладают только коммерческие
организации и индивидуальные предприниматели.
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя
исковые требования, суд апелляционной инстанции указал, что общество, равно как
и другие собственники, предшествовавшие нынешнему правообладателю
приватизированного имущества, имели право на выкуп земельного участка по
льготной цене, поскольку первоначально объекты недвижимости были приобретены в
результате приватизации.
Арбитражный суд округа отменил постановление суда
апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав,
что К. уступил предпринимателю несуществующее право.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда
РФ отменила постановление арбитражного суда округа и оставила в силе
постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Критерием применения льготного режима выкупа
земельного участка является субъект гражданского оборота либо правовая судьба
объекта недвижимости.
Из содержания п. 1 ст. 2 Федерального закона “О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” следует, что
субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные
участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее
в государственной или муниципальной собственности.
При этом для приобретения земельного участка по
льготной цене в соответствии с п. 1 ст. 2 указанного Закона достаточно установить
факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных
(муниципальных) предприятий, поскольку из буквального толкования данной нормы
не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене
является первый приобретатель недвижимости.
Кроме того, ограничительное толкование положения п. 1
ст. 2 Закона привело бы - в нарушение закрепленного в ст. 19 Конституции
Российской Федерации принципа равенства - к неравному подходу по отношению к
собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном
положении. По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых
законодателем общих целей правового регулирования, любой собственник
недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального
образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на
льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость
непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.
Таким образом, физическое лицо при приобретении им на
основании гражданско-правовой сделки недвижимого имущества, которое ранее было
отчуждено в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий,
наряду с коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями также
является субъектом права выкупа земельного участка по льготной цене на
основании абз. 2 п. 1 ст. 2 названного Закона.
Иное толкование нормы п. 1 ст. 2 Закона может привести
к тому, что коммерческие организации и предприниматели будут находиться в более
выгодном положении по сравнению с гражданами, не имеющими статус
индивидуального предпринимателя.
Норма абз. 2 п. 1 ст. 2 указанного Закона не
конкурирует с правилом абз. 5 п. 1 той же статьи, а дополняет ее, устанавливая
для граждан право выкупить земельный участок по льготной цене в иных случаях,
не подпадающих под действие абз. 2.
Поскольку в силу п. 1 ст. 422 ГК РФ, определяя цену
земельного участка, стороны должны были руководствоваться императивной нормой
п. 1 ст. 2 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации”, установление в договоре выкупной цены сверх размера,
предписанного законом, противоречит указанным нормам, и К. обладает правом на
возврат излишне уплаченных сумм.